Od początku stycznia prezentujemy w "Nieruchomościach" informacje o cenach działek budowlanych w gminach wokół Warszawy:
10 stycznia - pisaliśmy o gminach na północ od Warszawy: Stare Babice, Izabelin, Łomianki, Jabłonna, Legionowo, Nieporęt, Serock,
17 stycznia - informowaliśmy o gminach na południu: Konstancin, Piaseczno, Lesznowola, Raszyn, Michałowice, Nadarzyn,
24 stycznia - prezentowaliśmy działki w gminach: Marki, Ząbki, Kobyłka, Zielonka, Wołomin, Halinów, Józefów, Otwock, Wiązowna,
31 stycznia - przedstawialiśmy działki na zachodzie: Pruszków, Brwinów, Podkowa, Milanówek, Grodzisk, Ożarów, Błonie.
Dziś podsumowanie cyklu.
Dolarowe wahania
W minionym roku najważniejszym czynnikiem kształtującym poziom cen nieruchomości miało być wejście Polski do Unii. Do maja w okolicach Warszawy zwiększyło się zainteresowanie osób szukających działek budowlanych, traktujących ten zakup jako lokatę kapitału, jednak zwiększony popyt nie był na tyle duży, żeby wywołać gwałtowne ruchy cen. Ceny ofertowe w najbardziej popularnych lokalizacjach wzrastały w tym okresie o 10 - 15 procent. Bardziej znaczące skutki przyniósł, jak to zwykle bywa, niespodziewany czynnik - gwałtowne obniżenie kursu dolara.
Brak stabilności waluty, która dominowała dotąd w transakcjach na rynku nieruchomości, sprawił, że masowo zaczęto przechodzić na rozliczanie w złotówkach czy też euro, bądź też windować cenę dolarową.
- Gdy spadła wartość dolara, okazało się, że działka w Łomiankach, która kosztowała według starego kursu 210 zł (równowartość 50 dol.), powinna kosztować teraz aż 70 dol.! - mówi Maria Modzelewska-Myślińska z agencji nieruchomości w Łomiankach. - Właściciele gruntów próbowali dyktować taką cenę, co jednak było nie do przyjęcia dla osób zainteresowanych ich kupnem. W rezultacie ceny spotkały się gdzieś pośrodku.
Natomiast w Podkowie Leśnej, cena 1 mkw. atrakcyjnie położonej działki pod dom zwiększyła się z 50 do 75 dol., co - nawet biorąc poprawkę na zmianę kursu - oznacza wyraźny wzrost.
Taniej niż mieszkanie
W obecnych realiach gospodarczych najważniejszym czynnikiem warunkującym popyt na działki budowlane jest niska cena przy możliwie najbliższej lokalizacji od granic Warszawy.
- Ceny nieruchomości w Warszawie są już tak wysokie, że coraz bardziej opłaca się kupić działkę i wybudować dom pod miastem, co kosztuje tyle co kupno 80 - 100-metrowego mieszkania w stolicy - uważa Adam Przewłocki z agencji nieruchomości w Nadarzynie. - Przykładowo w Starej Wsi w gminie Nadarzyn można kupić dom na 1000-metrowej działce za 350 tys. zł. Ponadto koszty utrzymania budynku i opłaty z tytułu podatków są niższe, niż wzrastające miejskie czynsze.
Bliskość Warszawy i jeszcze niezbyt wysokie ceny działek (ok. 100 zł za 1 mkw.) sprawiły, że wzrasta zainteresowanie osób planujących budowę domu gminą Marki, gdzie pod zabudowę przeznaczono nowe obszary. Nieco dalej, w granicach gminy Radzymin, można kupić grunt pod dom za 40 zł za 1 mkw., w przekształcającej się w osiedle jednorodzinne wsi Słupno.
Generalnie tereny wschodnie cieszą się coraz większym popytem ze względu na konkurencyjne ceny. W mniej znanej gminie Halinów, mającej dogodne połączenie kolejowe z centrum stolicy (40 min. zajmuje dojazd pociągiem do centrum) można kupić uzbrojoną działkę już za 40 zł za 1 mkw. Rozbudowuje się rejon Maciołek w Kobyłce - 70 - 100 zł za 1 mkw. gruntu budowlanego. Na południowym wschodzie wiele tanich, pięknie położonych terenów jest na sprzedaż w Wiązownie (ceny od 20 zł za 1 mkw.).
Najniższe ceny w bliskich okolicach Warszawy mają byłe grunty rolne, które zmieniły przeznaczenie na budowlane, a nie znalazły się jeszcze w zasięgu budowlanego boomu. Ogromne połacie tego typu obszarów znajdują się w gminach Piaseczno, Lesznowola, Nadarzyn, Grodzisk Mazowiecki czy Błonie. Na tych obszarach można kupić działkę o najbardziej poszukiwanym na rynku standardzie ceny i powierzchni - 1000 mkw. za mniej więcej 40 tysięcy zł.
Im dalej od Warszawy, tym taniej - przykładowo w Wieliszewie i Serocku można kupić działkę za 20 zł za 1 mkw., a w Żabiej Woli za 15 zł za 1 mkw.
Z sąsiadem za miedzą
Mimo niskich cen nie ma popytu na budowlane działki w pustym polu. Największym zainteresowaniem cieszą się tereny, na których powstały już nowe osiedla jednorodzinne. Ich cena także zależy od bliskości granic Warszawy oraz prestiżu nowej zabudowy.
W sąsiadującym z dzielnicą Bemowo Kwirynowie (gmina Stare Babice), gdzie powstaje willowe miasteczko, ceny działek budowlanych osiągnęły już poziom 240 zł za 1 mkw. Nieco dalej, w Borzęcinie, ceny wzrastają wraz z budową kolejnych domów - w ciągu roku zwiększyły się z 40 do nawet 60 tys. zł za 1000-metrową działkę.
Drogo jest przy południowych granicach Warszawy, w sąsiedztwie deweloperskich osiedli. W Józefosławiu i Julianowie w Piasecznie oraz Mysiadie i Nowej Iwicznej w Lesznowoli działki budowlane kosztują ponad 200 zł za 1 mkw.
Dynamicznie rozwija się Nadarzyn, który może być przykładem tego, że rozwój rynku nieruchomości jest ściśle związany z rozwojem gospodarczym gminy. Wraz z napływem nowych inwestorów wzrasta zainteresowanie działkami. W osiedla jednorodzinne przekształciły się już wsie Rusiec czy Kajetany, gdzie ceny w dobrym sąsiedztwie osiągnęły poziom 60 zł.
Postępuje również zabudowa terenów gminy Jabłonna. Najwięcej nowych domów jednorodzinnych powstaje w modnym Chotomowie - 70 - 80 zł za 1 mkw. działki budowlanej.
Mniej rezydencji
W ostatnim czasie zmniejszył się popyt na najdroższe nieruchomości, położone w prestiżowych willowych enklawach. Poziom ich cen został wyśrubowany parę lat temu, kiedy zawierano najwięcej transakcji na rynku luksusowych rezydencji. Dodatkową barierę cenową stanowią duże minimalne powierzchnie działek (1500 - 2500 mkw.), na terenach znajdujących się pod opieką konserwatorów zabytków i przyrody.
Obecnie nie cieszy się powodzeniem tak do niedawna modna Magdalenka w gminie Lesznowola. Nie ma wielu chętnych na działki w cenie od 150 do 240 zł za 1 mkw.
Trudno jest też sprzedać duże, ponad 2000-metrowe, grunty w elitarnym Konstancinie (280 - 600 zł za 1 mkw. na terenie Konstancina-Uzdrowiska), w Milanówku (90 - 120 zł za 1 mkw.) czy Komorowie (do 250 dol. za 1 mkw.).
Największy wzrost cen w najbardziej prestiżowych rejonach w okolicach Warszawy nastąpił w Podkowie Leśnej, ale pozostało tam już niewiele wolnych działek. Cena wywoławcza 1 mkw. działki pod dom osiągnęła tam poziom 210 - 230 zł. Natomiast dobrze sprzedają się, mimo wysokich cen (nawet do 400 zł za 1 mkw.) działki w Izabelinie. Podobnie jak w Podkowie, nie ma tu wielu wolnych terenów, więc ktoś, kto chce zamieszkać w otoczeniu Puszczy Kampinoskiej, musi pospieszyć się z kupnem tutaj ziemi.
W ostatnim okresie powstały nowe enklawy modnych terenów pod zabudowę. Np. budowa osiedla dla VIP-ów podniosła ceny działek w Michałowie-Grabinie w gminie Nieporęt. Tam 1 mkw. kosztuje 100 - 120 zł za 1 mkw., gdy obok nie przekracza 80 zł za 1 mkw.
Działki w okolicy luksusowego osiedla w Czarnym Lesie pod Grodziskiem, przekroczyły poziom 100 zł za 1mkw., podczas gdy w sąsiedztwie 1 mkw. kosztuje 40-60 zł. Takie przykłady można mnożyć. Małe wyspy luksusu pod miastem pozostają wciąż w modzie. *
Jarosław Kaczmarek
Grunt dalej od Warszawy
Jeżeli chodzi o gminy położone dalej od Warszawy, niż opisywane w naszym cyklu, to największym zainteresowaniem cieszą się grunty pod zabudowę na południe od stolicy.
Np. w Tarczynie sąsiadującym z Piasecznem 1 mkw. działki budowlanej kosztuje 40 zł. W Górze Kalwarii jest duża rozpiętość cen od 20 zł za 1 mkw. na terenach najbardziej oddalonych od granic stolicy, do 130 zł w samym mieście.
Wzrasta zainteresowanie terenami na wschodzie - w okolicach Mińska Mazowieckiego 1 mkw. działki budowlanej kosztuje tam 30-60 zł. W gminie Dębę Wielkie, skąd do Wesołej jedzie się samochodem tylko kwadrans, można kupić działkę za 20 zł za 1 mkw. W dalszych okolicach ceny zaczynają się od 20 zł za 1 mkw.
Z kolei na północ od Warszawy panuje zastój. W okolicach Nowego Dworu Mazowieckiego bardzo powoli postępuje przekształcanie terenów rolnych w budowlane. W gminie Zakroczym tereny rolne kosztują 3 zł za 1 mkw., a budowlane w malowniczej okolicy Smoszewa 30 zł.
Na zachód od stolicy, w okolicach Sochaczewa, za 1 mkw. działki trzeba zapłacić 20-35 zł. Nieco bliżej w Żabiej Woli jest duży wybór atrakcyjnych krajobrazowo działek w cenie od 12 zł za 1 mkw.
W okolicach Żyrardowa jest mały popyt na działki budowlane. W gminie Jaktorów 1 mkw. kosztuje 25-30 zł. W tamtejszym Międzyborowie leżą położone na leśnych obszarach grunty budowlane, które można nabywać w cenie 50-70 zł za 1 mkw.
| < Prev | Next > |
|---|